И така, къде е следващият запис? Ако всяка офис сграда в Ню Йорк се продаде, кои биха продали на най-висока цена?
Наблюдателят попита жителите на света на недвижимите имоти - хората, които купуват сградите и тези, които ги търгуват - кои кули според тях ще затворят с най-големите ценови етикети.
Следващият списък е компилация от това (наистина, много ненаучно) проучване.
Повечето от тези сгради, ако бъдат продадени днес, ще засенчат рекорда от 1,8 милиарда долара, който 666 Пето авеню постави, когато затвори през януари. (Сградата е закупена от компаниите Kushner, където Джаред Кушнер, издателят на Наблюдателят , е главен.) Повечето от тези сгради са близо до Grand Central Terminal. Други са или на Пето авеню, или точно до него, а едното се намира в центъра на града. Според интервюираните, Рокфелер център, заедно, би продал за над 8 милиарда долара, а G.M. Самото изграждане би изчистило 4 милиарда долара.
Всички собственици и брокери се споразумяха за проста рубрика, за да разберат кои сгради ще отидат на най-висока цена: общият размер на офис площите плюс размера на наема, който сградата може да командва.
И така, в никакъв ред:
GM сграда
Сградата на General Motors, на 767 Fifth Avenue, е най-ценната сграда в света. Той е срещу улицата от хотел Plaza, той се намира в подножието на Central Park и има търговски площи както на Пето авеню - магазина на Apple на кубчета, така и на Madison Avenue.
Нелепо е огромен, с 1,9 милиона квадратни метра, и начислява умопомрачителни наеми. Всеки интервюиран за тази история беше помолен да даде кратък списък на любимите си сгради в града. G.M. Сградата направи всеки списък. Ако някога излезе на пазара, ще постави рекорда за всички времена за една сграда.
Г.М. струва 4 милиарда долара плюс, каза Скот Латъм от брокерската компания Cushman & Wakefield. Той принадлежи на екипа на баща и син на Хари и Били Маклоу, който го е закупил за 1,4 милиарда долара през 2003 г. Сега си струва близо три пъти повече.
200 Парк Авеню
Разбира се, сградата MetLife, на 200 Park Avenue, джуджета Grand Central. И разбира се, жителите на Ню Йорк запазват известна антипатия към сградата. Но за инсайдерите на недвижими имоти неговата тежест е неговата награда.
Не мисля, че в града има сграда, която да видите по-лесно от 200 Park, каза Уди Хелър, брокер в брокерската къща Studley.
Трудно е да се намери по-добро местоположение, добави г-н Силвърщайн.
Сградата, която преди беше известна като сградата Pan Am, също има всичко, което може да гъделичка лизингов брокер: Тя е огромна, има фантастични гледки, буквално е свързана с Grand Central и командва огромни наеми. Продаден е през 2005 г. за рекордните тогава 1,72 млрд. Долара - но ако настоящият наемодател Тишман Шпайер реши да продаде днес, той може да удвои тази цена.
Център Рокфелер
Ако Тишман Шпайер някога продаде Рокфелер център и колекцията му от 12 сгради, които представляват повече от шест милиона квадратни метра, лесно ще разбие градът Стюисант и Питър Купър с рекордна продажба от 5,4 милиарда долара. Един брокер е изчислил, че ще струва около 1400 долара на квадратен метър, което ще доведе до над 8 милиарда долара на целия комплекс.
Сгради като тази са изкуство, каза Джоузеф Мойниан, разработчикът.
Това е комплекс, който Джери Шпайер закупи през 1996 г. за 1,85 млрд. Долара. Г-н Speyer, който също притежава 200 Park Avenue, сградата на Chrysler, 229 West 43rd Street и Stuyvesant Town - Peter Cooper Village, е събрал повече трофейни имоти от всеки друг разработчик наоколо. Те са най-великият стопанин в града, каза г-н Latham.
9 Западна 57-ма улица
Наклонената стъклена фасада, която съставлява 9-та улица 57-та улица, е докосване до кула в Манхатън. Сградата начислява наеми за падащи челюсти и гледките й са несравними. Сякаш седите в парка; това е вашият двор, каза Дъглас Дърст, хазяинът и предприемачът. Това е невероятно местоположение.
Мисля, че възгледите му са прекрасни, каза г-н Силверщайн. Потокът на сградата, когато се извива нагоре, е доста красив.
Сградата, собственост на Sheldon Solow, е проектирана от Skidmore, Owings & Merrill и включва публично изкуство отвън и някои от най-високите наеми в града отвътре. Когато асансьор ви отведе в сградата, той се отваря към прозорци от пода до тавана с невероятна гледка към Централния парк. Търсенето на наеми на най-горните етажи възлиза на близо 200 долара на квадратен фут.
245 Park Avenue
Кулата на 245 Park Avenue се намира непосредствено до Grand Central. По-важното е, че има 1,6 милиона квадратни метра и заема целия блок между 46-та и 47-ма улици. Това означава много пространство в район, където сградите се продават на много висока цена.
Той е буквално на северния вход на Grand Central и просто има специална стойност, каза Джон Каплан, брокер за продажби в Cushman & Wakefield.
Високопрофилните наематели включват централата на бейзбола на Мейджър Лийг, която заема повече от 130 000 квадратни метра. Това е страхотна, страхотна сграда, каза г-н Мойниан. Обичам тази сграда - тя е една от най-добрите в града.
277 Park Avenue
През 60-те години, когато високи кули се издигат навсякъде около Grand Central, те създават генерален план, който всъщност работи. В рамките на няколко пресечки от историческата железопътна гара милиарди долари могат да се търгуват само с недвижими имоти. Това е, без съмнение, най-мощният участък от търговски недвижими имоти в града.
Точно до 245 Park Avenue, 51-етажната, 1,77 милиона квадратни метра 277 Park Avenue лесно би засенчила 2 милиарда долара, ако се търгува днес. Сградата е дом на JP Morgan. Това е страхотно място, каза Боб Александър, брокер в брокерската CB Richard Ellis. Като цяло, как можете да победите това място?
7 Световен търговски център
Последните щрихи все още се прилагат за 7 Световния търговски център, но когато всичко е готово, той ще се превърне в най-ценната сграда в центъра.
Това, което го прави специално, е, че това е изискано проектирана сграда, каза г-н Силверщайн, нейният разработчик.
Но това, което го прави толкова ценен, са неговите размери и удобства: Той е 1,8 милиона квадратни метра и е чисто нов. Тя обхваща публичното изкуство - отвън има скулптура на Джеф Кунс - и е привлекателна за наемателите с дълбок джоб. Moody’s Investors Service подписа договор за наем за повече от 500 000 квадратни метра в сградата.
Това тласка плика за центъра, каза г-н Latham от Cushman & Wakefield. Това е може би най-добрата сграда в града в момента.
Един Брайънт Парк
Кулата на Bank of America на 42-ра улица, между Пети и Шести авеню, все още е скелетна структура. Но докато се отвори догодина, 54-етажната стъклена кула ще бъде един от елитните небостъргачи в града.
Той е на най-доброто място в града, каза неговият разработчик, г-н Дърст. Това е голяма сграда, това е нова сграда и в нея ще има най-модерната технология.
Също така ще може да се възползва от нещо, което ще отнеме години на другите собственици: да привлече всички свои наематели на пазарни цени. Това означава, че г-н Дърст ще събира много чекове за наем от 100 долара на фут. Сградата е над два милиона квадратни метра и стойността й лесно ще бъде повече от 3 милиарда долара до момента, в който се отвори.
4 Таймс Скуеър
Когато сградата Condé Nast беше завършена през 1999 г., тя официално превърна Таймс Скуеър в обширна детска площадка за разработчици. Никой не вярваше, че ще намерим наематели, каза г-н Дърст, разработчикът му. Тогава адвокатската кантора Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom се подписа. Така направиха и публикациите на Condé Nast; Франк Гери проектира кафенето на четвъртия етаж на сградата.
Когато Скадън реши да отиде там, каза г-н Дърст, това промени представата за Таймс Скуеър. Изведнъж онова, което някога е било най-публичната болест в Ню Йорк, се превърна в жизненоважна връзка на все по-скъпия пазар в центъра.
Сградата Seagram
Това е най-ценният трофей в Ню Йорк: проектираната от Филип Джонсън и Мис ван дер Рое класика Park Avenue, сградата Seagram. Това е толкова красива сграда, каза г-н Дърст и тези наеми че хората са готови да платят, за да отидат там!
Сградата, собственост на RFR, впечатлява наемодателите по два начина: Тя е абсолютно отличителен белег за всяко портфолио и е огромен производител на пари, с нетърпеливи наематели, които падат много над $ 100 на квадратен фут.
Това е най-добрата сграда в града, каза г-н Мойниан.
Това е малко по-малко от 800 000 квадратни метра, така че Seagram е единствената сграда в списъка, която няма да изчисти 2 милиарда долара. Това е сграда, която вероятно би изчистила 2000 долара на квадратен фут.
Мисля, че попада в група, шепа сгради, които биха поставили нови рекорди за ценообразуване на квадратен метър, каза г-н Каплан от Cushman & Wakefield.
Къде е Empire State Building?
Наемите имат значение повече от легендата за тези, които купуват и търгуват с бетонни каньони в Ню Йорк
Ей, ами онези други икони, пронизващи небето? Защо Емпайър Стейт Билдинг или Крайслер Билдинг - или дори сградата Уулуърт - не влязоха в списъка на най-скъпите в Ню Йорк?
Е, хората от недвижимите имоти не са естети.
Нещо, което жителите на Ню Йорк смятат за инженерна катастрофа - например, опасният Гранд Централен терминал на сградата MetLife - може да бъде за хората от недвижимите имоти златният стандарт за офис кулите. Защо? Сграда като MetLife е проектирана специално с подути чекове за наем, докато малките подови плочи на сградата Woolworth със сигурност не са. А по-високите наеми означават по-високи продажни цени.
Емпайър Стейт Билдинг има свои собствени проблеми, като продължила десетилетия битка за привличане на наематели. Това е в основата на шеги сред брокерите на недвижими имоти. (Празната сграда на държавата! Ха!)
Сградата, собственост на партньорство между Питър Малкин и Леона Хелмсли, претърпява обширен ремонт. И все още е небостъргач със запазена марка на града. Като се има предвид размерът му - 2,77 милиона квадратни метра - скоро може да пробие бариерата за продажби от 2 милиарда долара. И все пак много от това зависи от това как изглежда след обновяване.
Междувременно единствената част от сградата на Крайслер, която ще бъде пусната за продажба, е позицията за наем. Tishman Speyer е настоящият наемател, което означава управление на сградата и събиране на чекове за наем. Тъй като лизинговата позиция не означава обща собственост, тя обикновено не носи милиарди и милиарди долари, които се търгуват.
Cooper Union контролира терена, върху който е построена сградата на Крайслер; ако училището изчака договорът на Тишман Шпайер да изтече и след това реши да продаде сградата, това ще бъде най-добрата продажба.
