План на етажа от 1920 г. на блок на 655 Park Avenue. (С любезното съдействие на колекцията от брошури за недвижими имоти в Ню Йорк, Библиотека за архитектурни и изящни изкуства Avery, Колумбийски университет) най-доброто време за прием на пробиотик
Порно по план. Наречете го специален нюйоркчанинвиновно удоволствие, поне когато става въпрос за недвижими имоти. Няма нищо по-примамливо от изучаването на оформлението на луксозните апартаменти,проследявайки как някога архитектите са разделяли хиляди квадратни метра. Що се отнася до този вид конструкция - за разлика от тесните апартаменти, в които живее останалата част от Ню Йорк - разположението на всяка спалня, коридор, баня, библиотека, камериерска стая, стълбище и фоайе, е много важно. Ако не можете да си позволите да живеете там, поне можете да прегледате щателно плана.
Никъде порнографията на етажа не е по-задоволителна от горната източна страна, някога нула за най-известните жилищни архитекти в града, които проектираха сгради, състоящи се предимно от подредени имения. Тъй като всяка сграда бързо се издигаше от 1910-те през 20-те години на миналия век, семейства като Рокфелери и Астори се нанесоха, заемайки апартаменти, съдържащи до 20 000 квадратни метра и 37 стаи. (Това всъщност бяха характеристиките на апартамента на Джон Д. Рокфелер в 740 Park, сега етажна кооперация от Upper East Side.) Но промяна в начина на живот от 20-те години на миналия век, да не говорим за настоящ луксозен пазар, доминиран от стъклени фасади и отворени етажни планове, е оказало влияние върху класическите етажни планове на електроцентрали, облицоващи Парк и Пето авеню.
Жилищните сгради не винаги са били предпочитана резиденция за богатите жители на Ню Йорк. Всъщност предприемачите на недвижими имоти трябваше да ги убедят да изоставят именията си, за да живеят там. 998 Fifth Avenue, сграда от 17 жилища, проектирана от McKim, Mead and White, до голяма степен се приписва на убеждаването на елита на града, че апартаментите са приемливи места за живеене, според Картър Хорсли, бивш журналист по архитектура и настоящ редакционен директор на уебсайта за недвижими имоти CityRealty. (От западната страна тази роля по-рано е била изиграна от Дакота.) Тези просторни, елегантни апартаменти, с лозя за вина, асансьори, облицовани с френски орех, седем спални и поне шест стаи за прислуга, запълниха празнина на пазара: резиденции, подходящи за богатите, но без изтощителното пететажно изкачване, ендемично за еднофамилни имения - и без разходите за тяхното поддържане.
След откриването на 998 Fifth през 1912 г., апартаментите се предлагат под наем до 25 000 долара годишно на брой. Те наеха бързо, настанявайки такива като Мъри Гугенхайм и внучка на 20 East End Avenue предлага етажни планове, напомнящи тези на великите сгради от началото на 20-ти век.
КомодорКорнелий Вандербилт. Сградата стана толкова популярна, други жилищни сгради от този стил бяха репликирани, каза г-н Хорсли.
Представянето на луксозния апартамент съвпадна с появата на Горната източна страна като желан квартал. Между 1903 и 1913 г. старата железопътна гара Grand Central Depot е разрушена и заменена с настоящия Grand Central Terminal. Преминаването от парни локомотиви, които работеха шумно над земята и заемаха много земя, към подземни електрически влакове освободи някога нежеланото Park Avenue, за да стане първокласен (и живописен) имот в Ню Йорк.
И така, излитайки през 20-те години на миналия век, Ню Йорк видя невиждан бум на луксозно развитие на апартаменти там.
По това време според г-н Хорсли се появиха трима велики жилищни архитекти: J.E.R. Карпентър, Росарио Кандела и Емери Рот. Грандиозните им жилищни сгради от Горна източна страна често изглеждаха неописани отвън, но интериорът беше чист лукс. Докато Карпентър е признат за това, че е проправил пътя в развитието на луксозни апартаменти по Пето авеню, а Рот е проектирал величия както от източната, така и от западната страна (включително емблематичните кули на Сан Ремо в Централния парк на запад), Кандела е тази, която често е приветствана като господар на етажни планове.
Синът имигрант на сицилиански мазач, Кандела се отличава през 1927 г. като архитект на 960 Fifth Avenue - сграда Ню Йорк Таймс тогава наречени буквално ... 12 имения, построени едно върху друго. Един апартамент, на 10-ия и част от 11-ия етаж, съдържа 17 стаи, включително двуетажна дневна с височина 60 на 25 фута, за която се казваше, че е най-великата във всеки американски апартамент.
До 1929 г. Кандела работи по 27 различни проекта, включително емблематичните жилищни сгради 740, 770 и 778 Park. Във всеки се отделяше най-голямо внимание на плановете на пода, отличаващи се със симетрия, простор, високи тавани и светлина. Планът на етажа беше около потока, каза г-н Хорсли. Как фоайето води до хола, който е свързан с трапезарията, която е извън кухнята, близо до килера и след това стаята на прислужницата.
Планът на етажа беше около потока, каза г-н Хорсли. Как фоайето води до хола, който е свързан с трапезарията, която е извън кухнята, близо до килера и след това стаята на прислужницата.
Имаше обществени и частни пространства - дневната и трапезарията бяха проектирани за публично забавление, но утилитарните кухненски и служебни помещения бяха частни и не бяха предназначени за гледане от гостите. Да имаме отворена трапезария с оглед на кухнята ще се счита за нисък клас, каза г-н Хорсли.
До 1926г Ню Йорк Таймс статия, озаглавена „Ню Йорк сега има имения в апартаменти“, описва уникалността на апартаментите: В последната от кооперациите няма два напълно еднакви апартамента ... Не е необичайно купувачът да откаже да купи, докато не бъде уверен, че ламперията на библиотеката му стените могат да бъдат премахнати в апартамента, който той обмисля. Статията продължи да описва апартамента на г-жа Уилям Вандербилт в 660 Park: Салонът й ще бъде 46 на 22 фута, трапезарията й почти толкова голяма, а библиотеката й - 23 фута дълга и 18 фута широка. Съблекалните ще бъдат удобно разположени. „Малката къща“ ще бъде снабдена със седем главни спални. Апартамент, проектиран за г-н и госпожа Джон Норт Уилис на 820 Fifth, обслужва колекцията на двойката: Салонът е достатъчно голям, за да съдържа без тълпи Рембранд, Франс Халс, Веласкес и други стари майстори. Що се отнася до библиотеката, библиотеките са поставени в облицованите стени, оставяйки достатъчно място за три шедьовъра. СНИМКА: Учтивост Warburg Realty
Апартаментите се отличаваха с пропиляно пространство, което означаваше много големи фоайета, спални за спално бельо и килер на иконом. Апартаментите на 770 Park имаха стая, където кофите за боклук могат да се почистват с пара. (Защото, наистина, защо не?) Фредерик Питърс, президент на Warburg Realty и самопровъзгласен фанатик на етаж, похвали големите заоблени фоайета на 635 и 580 Park. Преживяването във фоайето създава апартамента, каза той. Имате простор пред себе си, вместо малко тясно нищо.
Макар и не в сграда на Кандела, мезонетът на Пето авеню 1107 взе тортата за луксозно пропиляно пространство. Проектиран е за наследница на зърнени култури Марджори Мериуедър Пост Хътън, която е живяла в имението, което ще трябва да бъде заменено, за да построи 1107 Пето. Тя продаде дома си само след като й беше обещано, че ще бъде пресъздаден на последните три етажа на сградата. Апартаментът с 54 стаи имаше тераса, 17 бани, две кухни, стая за закуска, трапезария с дървени облицовки, достатъчна да побере 125 гости, сребърна стая, пекарна, хладилно помещение за цветя и кожи, стая за спално бельо, винарска стая, чифт тоалетни за мъже и жени, дрешник за дрехи, стая за игри и десетки спални и работни помещения за персонала. Триплексът, първоначално отдаден под наем, беше издълбан в шест кооперативни апартамента през 50-те години.
Катастрофата от 1929 г. и произтичащата от нея Голяма депресия забавят разцвета на луксозното развитие в Горната източна страна. Но голяма част от построеното по това време все още стои. Тези сгради, някои първоначално проектирани като наеми, оттогава са превърнати в най-ексклузивните кооперативни сгради в града.
Тези апартаменти все още се продават на премия, каза Уенди Грийнбаум, брокер на Warburg, който в момента продава кооперация за 11,5 милиона долара на 1185 Park Avenue. Тя вярва, че купувачите на лукс често се решават предварително, ако искат кооперация от стария свят или ново жилище в луксозен небостъргач. Кооперациите не са на цени толкова високи, колкото апартаментите, и тази разлика отразява вида на собствеността, каза тя. (Според CityRealty в момента има 294 кооперации с три или повече спални на пазара в Горна Ийст Сайд със средна цена от 6,3 милиона долара. Цените на апартаментите в Горна Ийст Сайд с три или повече спални са средно 6,6 милиона долара .)
Кооперативните купувачи също трябва да се изправят пред елитните кооперативни съвети в Горната източна страна, известни с това, че отказват потенциалните купувачи (вж. Социална тревожност, стр. 38). 740 Park, известен със своите милиардери, отхвърли подобни на Барбра Стрейзанд и Барбара Уолтърс. Кооперативните сгради също имат много по-строги правила след продажбата, отколкото апартаментите - сред тях са и ограниченията за обновяване. Вие купувате начин на живот, каза брокерът на Corcoran Том ДиДоменико, който в момента пуска на пазара кооперация от 7,25 милиона долара на 1120 Fifth Avenue.
И все пак тези велики резиденции често налагат обновяване - навиците и нуждите на начина на живот със сигурност са се променили през последния век. Това е почти даденост, че ще реновират, каза г-жа Грийнбаум от днешните купувачи. Разграничаването между частно и публично пространство вече не е приоритет - купувачите предпочитат по-отворени етажни планове с достъпни кухни, казаха и двамата брокери. Стаите за слуги вече не са с висок приоритет. В апартамента, който г-жа Грийнбаум представлява на 1185 Park, собствениците жертват стая за прислужница, за да разширят и преместят кухнята. Купувачите също са склонни да искат повече или по-големи бани, отколкото се предлага в първоначалния етажен план. В 1185 Park същите тези собственици комбинираха две по-малки бани, за да направят голяма основна баня.
Купувачите често са изненадани колко трудно може да бъде реновирането на тези кооперативни апартаменти, каза Грета Вайл, партньор в Weil Friedman Architects, фирма, базирана на Upper East Side. Напълно отворените етажни планове са почти невъзможни в този квартал.
Но получаването на точно това, което искате, е рядкост. Купувачите често са изненадани колко трудно може да бъде реновирането на тези кооперативни апартаменти, каза Грета Вайл, партньор в Weil Friedman Architects, фирма, базирана на Upper East Side. Напълно отворените етажни планове са почти невъзможни в този квартал, каза тя. Ограниченията за кооперация, съчетани с водопроводни конфигурации на стари сгради и такива умишлени оригинални планове на етажи са предизвикателства, отбеляза тя. Опитваме се да смекчим модернизациите с красотата на оригиналното оформление.
Съвременните разработчици, които съчетават величието на старите оформления с модернизации, обикновено отговарят на търсенето. Когато през 2012 г. на пазара 135-та улица на Изток 79-та улица се появи апартамент с 30 жилища, купувачите бързо грабнаха жилища с етажни планове, напомнящи на Candela’s: множество спални, просторни дневни, дълги коридори. Преди да започнем да строим, интервюирахме нашите приятели, вариращи от началото на тридесетте години до празни гнездовци, каза Томас Бродски, директор на Организацията на Бродски, разработчик на сградата. Искахме да знаем дали предпочитат класическото или отвореното оформление. Открихме, че отговорите им са равномерни. СНИМКА: С любезното съдействие The Corcoran Group
филм на том ханкс и уилсън
Така че Бродски направи компромис, предлагайки класически оформления, със специални стаи, подходящи за официални забавления от източната страна на сградата, и модерни оформления, с отворени стаи и кухни за хранене, от западната страна. (Някои единици с класически оформления използваха модерен обрат на идеята за пропиляно пространство с мивка за изрязване на цветя или място за огледало и бюро от стаята за прах.)
Базираният в Манхатън разработчик Corigin също се фокусира върху класическия дизайн на 20 East End Avenue, 18-етажен апартамент с 43 жилища, който сега се строи в иначе скромния квартал. В нашето изследване установихме, че тези сгради на Карпентър и Кандела все още имат висока цена на квадратен метър, дори ако се нуждаят от ремонт, каза президентът на Коригин Едуард Бакеро. Фирмата нае Робърт А.М. Стърн, чиято естетика отклонява категорично към класическата (15 Central Park West и 30 Park Place, наред с други комисии), за да създаде апартаменти с две до шест спални, големи фоайета, частни тераси, камини и килер. Понастоящем цените достигат до 12 милиона долара за единица с четири спални.
Пакетът за удобства на сградата има за цел да създаде клубна среда, каза г-н Бакеро. В 20-стаен апартамент на 120 East End имаше бална зала, библиотека, музикална стая, билярд, винарска изба, каза той. Искахме да повторим това, но като общ елемент за собствениците на апартаменти, поддържан от сградата. Ще има и затворен веранда за карета вход, водещ към моторно игрище с калдъръмен път.
Г-н Бакеро нарече процеса на проектиране с г-н Стърн строг, но не съжалява, че решиха да го предприемат. Просто знаете, когато влезете в тези апартаменти от 20-те години, каза той. Това е фино и никой не знае защо, но се чувства страхотно. Има топлина и елегантност, които го карат да се чувствате като у дома си.
Той продължи, звучейки като всеки нюйоркчанин, който се е влюбил в страхотната архитектура от преди: Това, което се произвежда днес масово, просто вече няма това усещане.
