Кухнята, с хола на заден план, на 117 първо място в Карол Гардънс. (Стефано Укмар / ГРАД) Идеално разположен на вечен и спокоенулица, облицована с дървета, това имение в градската къща от 30-те години на миналия век предлага отлично място за повикване на дом, изгуби списъка за 117-то първо място в Carroll Gardens, който дебютира през първата седмица на януари. Придружаващите снимки подчертаха елегантните стълби на дома, неговите подове от твърда дървесина и ефирни тавани - всички тези търсени отличителни белези на Браунстоун Бруклин, с цената, която да съответства. Една подробност обаче би изненадала купувачите дори отпреди няколко години: списъкът беше само за последните два етажа.
Разбира се, никой не очаква $ 2 милиона за закупуване на цял градска къща в Карол Гардънс вече. Макар че в този случай дори не беше достатъчно да се осигурят тези два етажа - бързо се стигна до наддаване и имотът влезе в договор за 2,17 милиона долара няколко седмици по-късно. За да бъдем честни, тези етажи са с изглед към една от най-желаните улици в един от най-желаните квартали на квартала (и един от най-желаните училищни квартали). Те също така обхващат три спални, 2,5 бани и тераса на покрива - щедър парче, ако не и съвсем идеалното място в градската къща, в цялата му двуетажна, джобна, официално-трапезарна, кът-и-шантава слава , този излишък от пространство, който обхваща голяма част от привлекателността на градската къща в град, огладен от космоса като Ню Йорк. 117 Първо място, където скорошната продажба на апартамент надхвърли 2 милиона долара. (Стефано Укмар / ГРАД)
Но тогава Бруклин вече не е просто външният изход за манхатънците, търсещи повече пространство, а сам по себе си дестинация, а пространството в много квартали също е достигнало до подобни на Манхатън премии и цени. Независимо от това, идилията на градската къща запазва блясъка си - като транзакцията при 117 подчертава - независимо дали някой действително притежава цялата сграда или не.
Има много хора, които искат да живеят в кафяв камък, но те не могат да си го позволят или не искат да се занимават с цялото нещо, обясни Тери Найни от Town Residential, който имаше списъка за 117 First дуплекс, който имаше отличието като един от най-големите резени наоколо.
Всеки голям апартамент в кафяв камък има тенденция да се продава на премия, каза г-жа Найни; миналата година тя продаде 1900 квадратни метра жилище на 277 президент за 2,4 милиона долара. Купувачите наистина искат кафяви единици и няма толкова много по-големи.
Разбира се, настоящата мода за коопериране и кондоминиране на градски къщи е само отзвук от по-ранната лудост в Манхатън, който се радваше на своя разцвет през бума на недвижимите имоти през 80-те години, и илюстрира това за цялата конкуренция от ново строителство , много купувачи предпочетоха апартамент в благороден кафяв камък пред сурова кутия. Мнозина все още го правят: Просторна кооперация с две спални в градска къща на 13 Gramercy Park South, например, в момента иска 4,5 милиона долара, което включва желания ключ за парка. Въпреки че в Бруклин, където новото развитие е оскъдно и оставащата сила на градските къщи е добре илюстрирана, търсенето на такива единици е толкова ожесточено, че рядко се продават при поискване, камо ли под него.
***
Натоварена, с четири платна пътна артерияпо улици на къщи от работническа класа с винил, Бушуик авеню не е точно буколичната околност, която хората си представят, когато чуят думите Браунстоун Бруклин, но има градски къщи, а за тези, които търсят тази неуловима марка от 1 милион долара, това е в много отношения трудното спиране на Бруклинската кафява мечта. В прилежащите квартали на квартали има привързани къщи, но както отбеляза брокерът на Corcoran Марк Мартов, къщите от работническата класа едва ли ще дойдат с откритите тухлени и старомодни мантии от списъка му на 1090 Bushwick, да не говорим за вътрешни капаци или медальони на тавана. 1090 Бушуик Авеню (Property Shark)
Дани Харисън говори за принц
И въпреки че в 1090 липсват онези и много други фантастични викториански щрихи, които купувачите може да намерят на няколко пресечки на запад, като инкрустирания под от твърда дървесина в градска къща на улица Ханкок, която г-н Мартов току-що продаде, той отбеляза, че Bed-Stuy сега е сериозна паричка.
И така собственикът на 1090, O&B Properties, превърна сградата в два дуплекса от около 1000 квадратни метра, всеки със свежи механи и елегантни нови кухни, които той възнамеряваше да продаде като апартаменти. Когато го посетихме, беше сключен договор за 1,07 милиона долара след множество войни, като купувачът избра по-традиционен начин за отдаване под наем на една единица и живот в другата.
Bed-Stuy стана много скъп и мисля, че много клиенти се чувстват така, сякаш са пропуснали лодката, като не са си купили кафяв камък преди две години, каза ми по телефона разработчикът от Бруклин Ави Таршиш, поради което той каза, че е щракнал с десетки, преди цените да скочат. Това е едно от нещата, които ме накараха да притежавам в момента 102 имота в Bed-Stuy, сред които и градска къща в Лексингтън и Бедфорд, която се превръща в апартаменти.Всеки иска да притежава кафяв камък.
И все пак, докато кафявият камък остава Свещеният Граал, някои купувачи се разминават с перспективата да поддържат цяла къща, особено тези, които са свикнали с удобствата на сграда с пълен набор от услуги в Манхатън. Което може би е причината апартаментите да се продават много по-бързо от еднофамилните, каза брокерът на Дъглас Елиман Алекс Марони, който е извършил редица такива транзакции, сред които 420 Франклин, апартамент в градска къща с четири жилища в Бед-Стю, чийто партер, два дуплекс за спалня донесе 859 000 долара миналото лято. (Къщата изцяло се е продала за 545 000 долара през 2012 г.)
Например, в 181 Park Place, списъкът на г-н Maroni в Prospect Heights, където два от трите блока са били в договор почти преди да излязат на пазара, той каза, че дори няма време да поставя снимки. Едно от звената по договор иска 2,75 милиона долара; когато цялата сграда, неремонтирана, бе регистрирана за 2,99 милиона долара през миналата година, нямаше нито един взимащ.
Всъщност идеята да вземем елегантна катастрофа в квартала надолу по петите не е нещо, което да привлича трансплантациите в Манхатън по начина, по който някога. Те не искат Парк склона отпреди 30 години; те искат Park Slope на днешния ден, приказна сцена с черешови цветове и деца, които минават на скутери, както се изрази един брокер.
*** Интериор на 420 Franklin Avenue в Bed-Stuy.
Когато Брук Сафорд, брокер вCorcoran изброи апартамента на втория етаж на улица MacDonough Street 76, точно източно от авеню Томпкинс в Bed-Stuy миналата година, тя посъветва собствениците да поискат 599 000 долара, амбициозна цена за района, като се има предвид, че жилището е малко срамежливо от 800 квадратни метра крака и имаше само една баня. Но след като се продаде за $ 625 000, или $ 810 на квадратен метър, във война за наддаване, тя беше подложена на обаждания от разработчици, заинтересовани от подобни реализации.
За разработчиците привлекателността на преобразуването на градски къщи е ясна, особено в забележителни квартали, където е трудно да се намерят места за ново строителство и местните закони за зониране така или иначе изключват нещо по-високо от градска къща. (Покажете ми много в Park Slope, където можете да поставите триетажна сграда! - поиска един брокер, когато го попитаха за оскъдността на жилищата в квартала. Покажете ми това!) 420 Франклин в Bed-Stuy, където миналото лято дуплекс на приземен етаж се продава за 859 000 долара.
Един брокер също така отбеляза, че те са идеални проекти и за по-малки разработчици, които изискват по-голямо търсене, отколкото обръщането на доходността на градските къщи, но които нямат капитала, необходим за ново строителство.
И като има предвид, че голяма част от купувачите в Манхатън пожелават стъклени високи сгради, поне засега жилищата в Бруклин се считат за или дори по-желани от новостроящите се. В края на краищата, кой се премества в Парк Слоуп, за да живее на чаровното Четвърто авеню?
Ако хората се преместват в Парк Слоуп, те искат да бъдат в кафяв камък на облицована с дървета улица, каза Джоди Крис, съосновател на East River Properties, която е известна с извършването на такива преобразувания, сред тях 364 Union Street в Парк Наклон и предстоящата улица Десета 432.
Мога да продам разходка на петия етаж в Park Slope за повече от луксозна сграда без оферти на Четвърто авеню, която има фитнес зала и портиер, каза г-н Крис. Той добави, че ниските общи такси правят привлекателни и такива единици, тъй като те обикновено са на ниските стотици за основни услуги за поддръжка, а не за ниските хиляди в натоварени с удобства портиерски сгради.
Г-н Kriss каза, че такива преобразувания работят най-добре за имоти, които е малко вероятно да привлекат група купувачи, готови да похарчат $ 6 милиона или повече. Когато има хора, които искат да прекарат повече от пет семейства заедно, това спира да има смисъл.
Ето защо подобни преобразувания най-често се вълнуват над благородни квартали, като отшумяват, когато цените за еднофамилни къщи започнат да надхвърлят 7 милиона или 8 милиона долара, както на места като Бруклин Хайтс и Кобъл Хил. За сметка на това: Повечето градски кооперации и апартаменти в Манхатън датират от 80-те и 90-те години на миналия век, когато цените са се повишили достатъчно високо, за да стимулират търсенето, но преди те са стигнали толкова високо, че са изключили разделянето като добра стратегия за развитие.
Дали цените в силно търсените квартали ще продължат да се оценяват с толкова бързи темпове, разбира се, предполага някой, а при по-малките сгради нещата могат да се усложнят: Финансирането може да бъде трудно за постигане в малки апартаменти и кооперации , с много банки, които се колебаят да отпускат заеми за имоти само с няколко единици. И един мъртъв или труден съсед би могъл да спре много необходимия ремонт на покрив или котел, да не говорим за потенциала за наистина ожесточени дебати за декора на коридора, добре познат на много по-големи членове на борда на кооперациите. 364 Union Street, проект на East River Properties в Carroll Gardens, който отговаря на местното търсене на жилища с три спални.
Въпреки това брокерите казват, че търсенето на такива единици е само вероятно да се засили, въпреки че цените може да не се повишат съответно. Дуплексът на 117 първо място, например, едва ли е сам, надминавайки границата от 2 милиона долара; само тази седмица тристаен апартамент с площ от 1,555 квадратни метра на улица Bergen 147 в Boerum Hill излезе на пазара на 2,095 милиона долара, или 1347 на квадратен фут. Вероятно ще донесе това или повече, въпреки че брокерите казват, че когато цените скочат над линията от 2 милиона долара, басейнът става много по-раритетен, особено защото, с изключение на разработчиците и плавниците, повечето домове в Бруклин трябва да се използват като основни жилища, не пиед-а-тере на свръхбогатите.
Повечето хора от Манхатън започват търсенето си по училища, но много от тях осъзнават, че са извадени на цени извън районите, където искат да купят, дори когато става въпрос за две спални, каза брокерът на Компас Габриеле Сюц. И когато три спални са толкова оскъдни, те започват да удрят 1,8 милиона или 1,9 милиона долара, много хора казват: „Е, ако харча толкова, искам двор, искам да мога да барбекю.“
И все пак, голяма част от буколичната привлекателност на Бруклин беше изпепелена през последните години от заеми от този претъпкан остров отвъд реката: стерлингите държавни училища и Барни, превъзходното кафе и ресторантите, които не може да се получи, така че може би жителите му ще се научат да се настаняват в обитаване на апартамента - може би най-забележителната характеристика на Манхатън - също.
А за тези, които не го правят? Те вече гледат отвъд онези прекрасни квартали на брамините, където преобладават 12-футови тавани и махагон, към исторически анклави от работническата класа като Windsor Terrace и Kensington, където 1,5 милиона долара все още могат да си купят къща, облечена, макар че може да са в дърво, тухла или - ужас на ужасите - винил.
