Ерик Фишер разкри данни от десетилетия за цените на жилищата в SF.(Снимка: Джаред Еронду / Unsplash) Не знам нищо за Ерик Фишер, освен че е страшен герой.
Много подобно всички останали, които наскоро са се опитали да живеят в Сан Франциско , Фишер се интересува много от разходите за жилище. Въпреки това, за разлика от всеки друг такъв човек, Фишер реши да допринесе за този разговор, като удвои дълбочината на съвременните исторически данни за тях.
Досега най-често цитираната информация за цените на жилищата на SF се връща към 1979 г., когато градът започва да проследява средния наем на тристайни апартаменти, рекламирани в San Francisco Chronicle, в една неделя годишно.
За съжаление на тези данни, 1979 г. също се оказва годината, в която кметът на Сан Франциско Даян Файнщайн налага замразяване на наема, което премина в контрол на наема . Ако искате да спорите за достойнствата на контрола на наемите - и в шепата градове в САЩ, изправени пред бързо растящи цени на жилищата, кой не го прави? - аргументите ви от двете страни няма да бъдат много полезни без информация за ситуацията преди контрол под наем, за да имате с какво да сравните.
Така че Фишер намери предишните данни за контрол на наема. Той сам го събра ... прекарвайки много, много часове, преглеждайки стари файлове с изображения и микрофилми от хрониката в Сан Франциско. 
Четци за микроформа.(Снимка: Том Ролф / Wikimedia Commons)
Фишер говори много за своята методология в неговата отлична публикация за този проект , публикуван в събота. Ето краткото резюме: Методологията му не е перфектна, но е солидна и не виждам чудесни начини да я подобрим.
Вместо да навлиза по-нататък в това, тази публикация в блога съществува до отново подчертайте това, което разкриха новите му данни : тази диаграма. 
Наемни цени.(Снимка: Ерик Фишер)
Това, приятели, са 70 години от цените на жилищата в Сан Франциско. Има някои възходи и падения, но в по-голямата си част има много проста тенденция: 6,6 процента.
Това е сумата, която наемът нарастваше средно всяка година от 1956 г. Това беше вярно преди контрола на наемите; беше вярно след контрол на наема. Това не беше напълно вярно по време на технологичния балон от 2000 г., но все пак беше някак вярно и след това отново стана истина.
6,6 процента е с 2,5 процентни пункта по-бърз от инфлацията, което не изглежда много, но когато го правите 60 години подред, това означава цени на жилищата четворна в сравнение с всичко останало, което трябва да купите.
Това е лошо. Но това е SF днес, в сравнение с 1956 г.
И така, какво доведе до покачване на цените? Това е наистина вълнуващата част от откритието на Фишер. Въоръжен със своите данни, той горе-долу отговори на този въпрос. 
Медиана за месечен наемЕрик Фишер
Това е толкова близо, колкото някога е вероятно да видите отговор на живота, Вселената и всичко.
Това е диаграма, която почти перфектно предсказва пазара на жилища в Сан Франциско, използвайки само три променливи:
- Броят на работните места, разположени в окръг Сан Франциско.
- Броят на местата в окръг Сан Франциско, където хората да живеят.
- Общата сума пари, която се изплаща на всеки, който работи на работа в окръг Сан Франциско.
Всичко е обобщено във формулата в горната част на диаграмата. Ако ми дадохте стойности за (1), (2) и (3) по-горе, тогава бих могъл да ви предскажа с поразителна точност колко ще струва средният тристаен апартамент в Сан Франциско под наем в тази ситуация.
От това следва, че ако бихме могли промяна (1), (2) или (3), тогава бихме могли да променим какво струва наемането на място в Сан Франциско. Ето как Фишер обобщава сценарий, при който, според формулата му, цените на апартаментите ще паднат с 67 процента:
Ще отнеме 53% увеличение на предлагането на жилища (200 000 нови жилища), или 44% спад в заплатите, коригирани с CPI, или 51% спад в заетостта, за да се намалят цените с две трети.
Добре, така че това би означавало начинът да направим Сан Франциско толкова достъпен като (да речем) Портланд ще бъде и двата намалете заплатата на всички наполовина , или уволни половината от тях , или позволяват на населението на града бързо да нараства с около 50% , до около 1,2 милиона, докато броят на жилищните единици се увеличи още по-бързо.
Мамка му.
Но почакай , може би казвате. Прага има около 1,2 милиона жители. Милано има около 1,2 милиона жители. Това са хубави градове. Всъщност би било добре, ако Сан Франциско се превърне в Прага, особено ако цените спаднат с две трети.
Това вероятно е вярно. Проблемът е, че бързото превръщане в Прага ще изисква хиляди предприемачи да фалират, защото (помните ли?) Наемите ще спаднат с 67 процента, така че всички тези разработчици няма да могат да изплатят заемите, които са взели за изграждането на тези 200 000 нови жилища .
Като се замисля, хиляди фалирали разработчици може и да не ви звучат твърде зле. Но повярвайте ми, звучи зле за разработчиците. Ето защо никога не би могло да има ситуация, при която частните предприемачи да добавят, че много нови домове наведнъж - те биха спрели да строят много преди това завръщане в рая да може да се случи.
Начинът, по който го виждам, ни оставя няколко интересни уроци за Сан Франциско :
1. Добавянето на нови единици е предимно само пази се от влошаване .
1а. Това все още е хубаво нещо.
две. Контролът на наемите не изглежда да е огромна причина за проблема сами по себе си. Лайна беше лоша преди; лайна беше лоша след; лайна не стана особено добра или по-лоша за средния търсещ апартамент, поне ако започнете през 1956 г. (От друга страна, нещо странно се случва в ранните данни за цените на Фишер от 40-те години. Ако пропуснете потъването от 1950–1960 г. при наеми, тогава всичко преди контрола под наем през 1979 г. започва да изглежда по-скоро като плато. Ето отново първата му диаграма за добра мярка.) 
CPI-коригиран рекламиран наем.(Снимка: Ерик Фишер)
2а. Начинът, по който контролът върху наема може да има значение косвено е, ако води косвено до по-малко нови единици , например, защото дава на хората основание да протестират или да съдят, за да попречат на разработчиците да заменят малки стари контролирани от наем сгради с големи нови пазарни. Което е доста разбираемо от страна на бедните хора, но все пак е скапан резултат, защото (както формулата на Фишер предполага) всеки изискан нов покрив държи цените малко надолу, защото богатите хора под него не изтласкват хората от средната класа изпод покривите им със средно качество и така надолу по линията, докато някой не се озове в палатка.
2б. И все пак в тези данни няма ясен знак, че контролът на наемите е имал този допълнителен анти-нов жилищен ефект върху Сан Франциско. Отново: лайна беше лоша преди. Лайна беше лоша след това.
3. Намаляването на разходите за разработка на пълнене би помогнало, ако има начини да направите това, без да прецаквате много други неща.
4. Ако има нещо спиране на пазара на жилища от изграждането на достатъчно нови домове за новодошлите , тогава вероятно трябва да е нещо, пристигнало около 1960 г. или по-рано.
На този етап ще спра да говоря за Сан Франциско, защото Сан Франциско ме депресира. По принцип мисля, че Сан Франциско е прецакан.
Това е гадно. Това е невероятно място. 
Гледка от парк в Сан Франциско.(Снимка: Снимка: Torbakhopper / Flickr)
Вместо това ще приключа с урок за градове, които добавят работни места и / или богатство по-бързо от домовете, но все още не са Сан Франциско: Портланд, Сиатъл, Остин, Денвър, Минеаполис. Може би Оукланд и Лос Анджелис и Сан Диего и DC все още също.
За любовта на бога продължавай да добавяш домове. Продължавайте да добавяте домове, за да не се влошават нещата и да не сте в капан в загуба на загуба и загуба като Сан Франциско.
И докато правите това ...
Контрол под наем? Този конкретен наемател е нервен, но сигурен, може би ще го изпробвате, стига да работите усилено, за да сте сигурни, че няма да ви попречи да продължите да добавяте домове.
Безкрайно разрастване? Това ще поддържа къщите евтини (просто попитайте Атланта, Далас и Финикс), но това прецаква планетата и изглежда ни прави по-дебели и по-самотни, плюс колите са скъпи. Така че може да опитате да направите градски къщи, ако можете. Къщите в града са страхотни. Клиф и Клер Хакстабъл живееха в градска къща. Дуплексите също са хубави. Много градове всъщност са направили незаконно изграждането на който и да е от тях. Това са ядки.
Данъци за създаване на обществени или други субсидирани жилища? Най-бедните хора никога няма да могат да си позволят пазарни жилища, а хората в евтини, но годни за живеене малки домове са склонни да влязат в много по-малко проблеми от хората в палатките. Така че да, вероятно е добра идея да се използват данъци за изграждане на евтини, но пригодни за живеене малки домове за бедни хора, като същевременно се търсят други начини да се помогне на хората да излязат от бедността.
Масови съкращения? Е, явно това би намалило наемите, но по някакъв начин не мисля, че биха могли да преизбират кмета.
Но каквото и да правите, определено купувайте Ерик Фишер питие, ако го видите. Той го спечели.
Майкъл Андерсене писател в Портланд, Орегон @andersem в Twitter.
