Кооперациите са училищните обедни маси на недвижими имоти в Ню Йорк.Илюстрация от Фил Wrigglesworth кога е най-доброто време от деня за прием на пробиотици
INС тяхната репутация (заслужена или не) за непрозрачност, ексклузивност и суетливост, кооперациите са известни обедни маси за недвижими имоти в Ню Йорк. И, както ще се случи дори в най-добре регулираните между два отряда, понякога просто трябва да кажете на човек, че вече не искате да бъдете приятели.
С други думи, изгонете ги. Не е лесно да се отървеш от хората, каза агентът на Citi Habitats Амер Ян, който е служил в борда на сградата си в Kew Gardens през последните пет години. Прибирате нечий дом. Но понякога трябва да се направи.
Представете си например, че съседът ви е съсед, който прекарва дните си, пушейки цигари пред телевизора и от време на време разпалва малки къщни огньове със своенравни движения на пепел. О, също, той и съпругата му имат нападение от дървеници, което се разпространява в цялата сграда.
Това беше ситуацията в случай Стив Вагнер, съосновател и съдружник в адвокатска кантора 'Вагнер Берков', управляван за борда за кооперации преди няколко години. Той припомни, че след като друг жител е открил дървеници в апартамента си, сградата е донесла куче, което подушва дървеници, за да изкорени източника на заразяването.
Това куче току-що започна да прави обрати пред апартамента на [двойката] и когато отвориха вратата, дървениците бяха навсякъде, каза той.
‘Не знам за дъски, които да седят там и да казват, 2W, не ги харесваме, ще тръгнем след тях. Дегеншайн каза, говорейки за перспективата за прекомерно сътрудничество.
Сградата беше уведомила собствениците за пожарите, натрупването и дървениците, давайки им инструкции как да отстранят проблемите, каза Вагнер. Но те просто по някаква причина не направиха нищо от това. И така бордът започна съдебно производство, за да ги изгони. В крайна сметка двете страни постигнаха споразумение, без да се обърнат към съда. Двойката напусна апартамента си и сградата продаде жилището им в рамките на една година.
В друго дело за изгонване Вагнер работи, жител изглежда раздава наркотици от апартамента си. Той също така дразнеше съседите си с дим и силна музика денонощно и дори се твърди, че е опипвал жена, която е отишла при него да се оплаче. Но едва една жена твърди, че е била изнасилена в апартамента му (от друг, освен собственика), сградата се премества да се изгони.
Това дело също се уреди преди да се стигне до съд, което, каза Вагнер, е доста типично за неговия опит. Когато кооперациите отвеждат акционерите пред съда, те обикновено го правят в рамките на така наречената процедура Pullman, която носи името си от 40 W. 67-та улица v. Пулман , съдебно решение от 2003 г., което установи, че кооперациите могат да изгонят наемателите за неприлично поведение.
Понастоящем един случай се разгръща в жилищна сграда на Midtown South, където съветът на директорите свика спешно заседание, за да се справи с лошото поведение на един от жителите му. Адвокатът на борда направи презентация, в която предлага да се прекрати имущественият лизинг на акционера, да се върне апартаментът и да се възстановят юрисконсултските такси. Като цитира поведението на въпросния акционер като все по-опасно, адвокатът показа видеозаписи и документи по имейл и пусна запис на гласова поща като доказателство. Акционерът, който присъства на събранието, успя да представи защита, но повече от 90 процента от акционерите гласуваха за изгонване.
И въпреки че кооперативните знания в Ню Йорк са пълни с разкази за дребни пререкания и личностни конфликти, които се превръщат в пълноценни имуществени войни, Дейл Дегеншайн, кооперативен и жилищен адвокат на Stroock, казва, че изселванията по-често включват точно такова неприятно поведение.
Не знам за бордове, които да седят там и да казват: „2W, ние не ги харесваме, ще тръгнем след тях“, каза Дегеншайн, говорейки за перспективата за превишаване на борда на кооперацията. Личностите и начина, по който хората се справят с проблемите със съседите си, могат да окажат влияние на неофициална основа, както го правят с каквото и да било. И понякога се твърдят, че член на управителния съвет има лична грижа, но все още имате ръководни документи, които трябва да се следват и други хора в борда да действат като контрол и баланс.
Независимо от това, всяка ситуация, в която малка група от съседите ви има голямо мнение за вашата съдба, е узряла за завой към конспиративното. Особено когато всъщност изглежда нещо странно се случва.
Агентът на BOND в Ню Йорк Карол Кузани наскоро помогна да посъветва приятелка, която неочаквано откри, че е изгонена от сградата си. Въпросът беше кучето на жената, което преди няколко години беше ухапало друг жител. Тя получи предупреждение след този инцидент, но изглежда не отне и кучето ухапа друг собственик по-късно.
След второто хапане дъската на сградата каза на жената, че трябва да предприеме стъпки, за да излекува ситуацията, каза Кузани. Това включваше намордване на кучето, когато те бяха на обществени места, и качването му в сервизния асансьор вместо в основния пътнически асансьор.
И тя написа писмо, в което казва, че ще се съобрази, и започна да намордва кучето и да го сваля по сервизния асансьор, каза Кузани. Но около месец или малко по-късно, неочаквано, тя получи писмо от адвоката на кооперацията, в което се казва, че й връчват съобщение за изгонване.
Писмото е подписано от председателя на борда и се казва, че те искат да излезе след около десет дни, каза тя. Тя не можеше да го разбере, защото беше направила това, което са я помолили. Затова тя ме извика в пълна паника.
Свързвайки се с управляващата компания на сградата, Кузани и нейният приятел научават, че писмото е било изпратено по погрешка. Междувременно председателят на управителния съвет твърди, че не е запознат с производството, въпреки че подписът му е в известието за изселване, отбеляза Кузани.
Не знам какво се случи, каза тя. Но междувременно имаше пет дни, когато [нейният приятел] беше развалина.
Епо-рано това лято, Braganca управлява акаунт от първо лице на комика Бил Доуес, който каза, че кооперацията му го е изгонил за отдаване под наем на стая в дома му на Airbnb. Това каза Доуес, въпреки факта, че споразумението е законно съгласно Закона за многоетажните жилища в града и че той е спрял да отдава стаята под наем дори преди кооперацията да му изпрати известие с молба да го направи.
Най-общо казано, неоторизираните пренаематели са чудесен начин да бъдете изгонени от вашата кооперативна сграда.
Според Dawes гласуването за изгонването му е било почти единодушно, като един от членовете на борда му е казал, че не знае нищо по случая, а просто иска да „изтегли линията“, тъй като е в процес на продажба на звеното си.
За някои уши разказът на Даус може да звучи като класически пример за страховитата политика на кооперативите. (Dawes каза на Braganca, че в момента обжалва решението в жилищния съд.) И в сравнение с, да речем, търговия с наркотици и подпалване, малко страничен бизнес на Airbnb изглежда достатъчно безобиден. Но адвокат Вагнер заяви, че не е изненадан, че управителният съвет е преместен за изгонване. Краткосрочните наеми в жилищни сгради са проблем за безопасността, аргументира се той. Те нямат допълнителните защити от пожарна безопасност, изходните знаци, аварийното осветление, което правят хотелите.
Най-общо казано, неоторизираните пренаематели са чудесен начин да бъдете изгонени от вашата кооперативна сграда. Кати Мъри от Дъглас Елиман заяви, че знае за няколко клиенти, които са получавали писма от бордовете си след отдаване под наем на своите единици, без да преминат през правилния процес. Изкушаващо е да се използва пряк път, тъй като получаването на одобрение за отдаване под наем на кооперация може да бъде почти толкова досадно, колкото получаването на одобрение за покупка.
Трябва да подадете данъчни декларации, банкови извлечения, лични препоръки, професионални препоръки, да направите интервю, всичко, каза Мъри.
Всъщност Ян от Citi Habitat каза, че изселването, което сградата му е извършила по време на престоя му в борда, се дължи на неоторизиран сублинд. Собственикът се е изнесъл и е наел жилището, но вместо да премине през стандартния процес на кандидатстване, той е изпратил на борда ръкописно писмо, в което им е казано, че се настаняват членове на семейството.
И те не искаха да правят интервю за борда и нямаше заявление и така без одобрението на борда [хората] се нанесоха, каза Ян. Никога не сме имали възможност да ги [интервюираме]. Дори не знаехме дали са семейство. Нашето подозрение беше, че не са.
След като собственикът отново отказа да подаде надлежно заявление, сградата го отведе пред съда и изгонен.
Друг собственик се оказа по-труден, спомня си Ян. Преди няколко години по-възрастна жителка монтира незаконно пералня в кухнята си, което причинява проблем с плесента, който влошава предшестващо дихателно състояние, от което страда. Тя дойде в кооперацията и поиска да отстранят проблема с плесените.
Затова казахме „ОК, дайте ни достъп до апартамента, за да можем да доведем някой да премахне плесента“, каза Ян. Но, страхувайки се, че ще намерят пералнята, тя отказа.
Вместо това тя се обади в града, за да се оплаче, а градът изпрати инспектор, който да проучи ситуацията. Той намерил плесента, но жената някак скрила пералнята по време на посещението му, каза Ян. Така че това никога не е било под въпрос.
И, разбира се, кооперацията трябва да поддържа апартамента в добро състояние, така че бяхме глобени [от града], каза той. И така, имаше период от около шест месеца до една година, в който ходехме напред-назад, където тя непрекъснато се оплакваше от плесента, но не ни даваше достъп до апартамента. Освен това бяхме категорични, че не бихме й дали само празен чек [за да си свърши работата сама].
Ситуацията не се разреши, докато жената премина към онази страхотна кооперация в небето. Разбрахме за пералнята, каза Ян, когато ние и семейството й влязохме в апартамента й, след като тя почина.
