Малко преди 22 часа. на 25 януари, Лари Силвърщайн, 69-годишният, червенокос разработчик на недвижими имоти, пресичаше Източна 57-ма улица близо до Медисън Авеню, когато беше сринат от седан Ford от 1997 г. Счупен таз, той е откаран в Медицинския център на Нюйоркския университет. Както г-н Силверщайн щеше да каже по-късно на дъщеря си, инцидентът беше лоша пауза във възможно най-лошия момент: Той беше един от тримата участници в надпреварата за спечелване на 99-годишен лизинг на Световния търговски център. Г-н Силвърщайн беше изправен пред краен срок до 31 януари, за да представи офертата си на настоящия собственик на Търговския център, пристанищната администрация на Ню Йорк и Ню Джърси.
През следващите няколко дни бизнес партньори, съветници и служители се нареждаха на столове по протежение на коридора пред болничната стая на г-н Силверщайн, докато бяха изготвени окончателните подробности за офертата. Само пет дни след четката си със смъртта, г-н Силвърщайн направи груба декларация в „Ню Йорк Поуст“: Жадуваме за Световния търговски център, наградата на всички награди.
Малцина дадоха много шанс на г-н Силвърщайн да изпълни онова, което предстои да се превърне в най-голямата сделка с недвижими имоти в историята на Ню Йорк. От тримата финалисти на пристанищната администрация той беше тъмният кон, каза Майкъл Коен, главен изпълнителен директор на брокерската агенция за недвижими имоти GVA Williams. Изглежда, че конвенционалната мъдрост се потвърждава едва когато офертите бяха разпечатани и Vornado Realty Trust взриви конкуренцията с оферта от 3,25 млрд. Долара - с 600 млн. Долара повече, отколкото г-н Силвърстейн предложи.
Тогава г-н Силвърщайн показа защо, чрез бум и бюстове, той запази репутацията си на един от най-умните умове на града за недвижими имоти. Той се отдръпна и продължи, увеличавайки офертата си до само 30 милиона долара по-малко от тази на Vornado. Той изчака тихо, докато преговорите между борда на пристанищната администрация и председателя на Ворнадо, Стивън Рот, започнаха. След това пристъпи към пробива.
Сега е ред на г-н Силверщайн и този път преговорите вървят далеч по-гладко, според хората, следващи процеса. Когато беше помолен да коментира офертата си, г-н Силверщайн каза: Няма нищо подобно на Световния търговски център. Той е уникален по размер, местоположение, изпъкналост и видимост. Това беше моята мечта. Още в края на март мнозина прогнозираха, че г-н Силверщайн няма да може да приключи сделката и че комплексът ще отиде при кандидата за трето място, партньорство между Mortimer Zuckerman’s Boston Properties и Brookfield Financial Properties. Сега обаче нараства консенсус, че г-н. Силверщайн ще спечели наградата си.
От друга страна, едва ли нещо се е случило, както се прогнозира досега в търга на пристанищната администрация. Въпреки че личният стил на г-н Силвърщайн е да се колебае и очарова, хората, които са имали работа с него, казват, че той може да бъде също толкова твърд преговарящ, колкото г-н Рот. Мислите, че сте готови, припомни си един насинен оцелял от преговори с него. Никога не сте приключили.
Люис Айзенберг, председател на пристанищната администрация, заяви, че се съмнява, че сделката ще бъде сключена до 5 април, следващото планирано заседание на съвета на директорите на органа. И все пак, каза той, всичко върви добре. Г-н Айзенберг има основания да бъде щастлив: Според хората, участващи в процеса, г-н Силверщайн е готов да се съгласи с условията за лизинга, които Ворнадо отказа. Vornado, публично търгувана компания, искаше по-кратък лизинг, за да покаже по-малко дълг в баланса си (не е проблем за частната компания на г-н Silverstein), а също и уверения, че Vornado няма да бъде на куката, ако, както се очаква, град съди, за да накара предприемача да набере близо 100 милиона долара годишно данъци върху недвижимите имоти върху имота.
Съюзниците на г-н Силверщайн отдават относителната комуникативност на годините на приятелско съжителство с пристанищната администрация, която е негов наемодател в Световния търговски център 7, офис сграда, която той е построил в края на 1980 г. на земя на пристанищната администрация. Когато кулите близнаци бяха бомбардирани в петък, 26 февруари 1993 г., бившият финансов директор на пристанищната администрация Бари Уайнтроб си спомня, г-н Силвърщайн незабавно предложи безплатно място в сградата си на служителите на пристанищната администрация. До понеделник персоналът се върна на работа, каза той.
Не може да навреди и това, че когато г-н Силвърщайн седне на масата за договаряне, той вижда някои познати лица от другата страна - Бен Нийдъл, от една страна. Г-н Needell, адвокат в Skadden, Arps, Slate, Meagher и Flom, е един от адвокатите, договарящи сделката за пристанищната администрация. Обикновено той е адвокат на г-н Силвърщайн. Всичко, което ще ви кажа, е, че Лари е страхотен човек, каза г-н Needell.
Друго постоянно присъствие в преговорите е Тим Райън, изпълнителен директор на JP Morgan Chase, който съветва пристанищната администрация за продажбата. Дивизия на JP Morgan Chase също притежава старата сграда Equitable Building на 120 Broadway, която г-н Silverstein управлява и притежава опция за закупуване за 200 милиона долара.
Г-н Силвърщайн е приятел и на губернатора Джордж Патаки, който назначава половината от управителния съвет, и на други републиканци от Олбани. Г-н Силвърщайн даде 15 000 долара на комисията за управителни кампании на губернатора миналия ноември, точно когато наддаването за Търговския център се нажежаваше. Г-н Силверщайн даде 35 000 долара на Сената G.O.P. и на лидера на мнозинството Джоузеф Бруно миналата година.
Заплетен свят
Такива взаимоотношения са равностойни на хода в кръвосмесителния свят на недвижимите имоти в Манхатън. Но когато сделката за Световния търговски център се разгърна, тя събра забележителна група от правен, политически и политически елит в Ню Йорк. Там е г-н Рот, най-големият търговски наемодател в Манхатън; Г-н Цукерман, собственик на Daily News; Джон Зукоти, заместник-кметът се превърна в предприемач, който сега оглавява Брукфийлд. Хауърд Милщайн, потомъкът за недвижими имоти (някога представляван от г-н Zuccotti), съветва управителния съвет на пристанищната администрация, където г-н Айзенберг, инвеститор в недвижими имоти, обръща голямо внимание на члена на борда Питър Каликов, предприемач и еднократен собственик на New York Post, който е и изборът на г-н Патаки да бъде новият ръководител на Столичния транспорт. Един или друг от предприемачите, които се наддават за наема на Световния търговски център, наема почти всеки горещ адвокат по недвижими имоти в града. И досега г-н Силверщайн успя да ги надмине.
И продължава да маневрира. Както The Wall Street Journal съобщава на 28 март, г-н Силвърщайн е поел партньор, инвеститор в недвижими имоти Лойд Голдман. Източник, близък до г-н Голдман, казва, че той ще внесе значителна част от 150 милиона долара или поне така, г-н Силвърщайн трябва да събере, за да осигури финансиране за първоначална вноска от 800 милиона долара; GMAC отпуска останалите на групата на г-н Silverstein. (Останалата част от $ 3,22 милиарда ще бъде разпределена за 99 години плащания.)
Г-н Goldman ще се присъедини към Westfield America Inc., публично търгуван разработчик на търговски център, който иска подземен мол на центъра като партньор на г-н Silverstein по сделката. Казват, че г-н Силвърщайн се занимава с още повече инвеститори; един източник на недвижими имоти заяви, че не би било изненадващо, когато сделката най-накрая бъде сключена, ако г-н Силверщайн не инвестира нищо от собствените си пари в закупуването на Световния търговски център.
От друга страна, никой никога не е поставял под съмнение способността на г-н Силвърщайн да сключва сделки. От момента, в който пристанищната администрация публикува списъка си с финалисти за Търговския център, той беше смятан за аутсайдер просто защото му липсваха парите и организационната тежест на конкурентите. Парите, които той е близо да си осигури. Сега въпросът за мнозина е: Ако спечели наградата си, какво ще направи с нея?
Има и въпроси в дългосрочен план. Според анализ на паричния поток на комплекса от списание Grid, всеки, който спечели Търговския център, може да очаква относително оскъден поток пари в продължение на известно време, докато дългосрочните лизингови договори изтекат. Това означава, че който купува комплекса, ще бъде в него години наред, преди да види печалба.
Рисков фактор
Но господин Силвърщайн никога не е бил ужасен от риска. Започва през 50-те, малко след като излиза от университета в Ню Йорк, работи за брокерската компания на баща си. Истинските пари, осъзна той скоро, бяха в притежаването на сгради, а не в наемането им.
През нощта посещава юридическия факултет на Ню Йорк, където се сприятелява с друг млад посетител, Бърни Мендик. Г-н Силверщайн доведе приятеля си в семейния бизнес, представи го на сестра си и скоро г-н Мендик се ожени в семейството.
Те закупиха сграда на 305 East 47th Street от легендарните партньори Хари Хелмсли и Лари Уиен. Господата Силверщайн и Мендик дойдоха да се моделират след Хелмсли и Виена, изучавайки и имитирайки начина, по който използваха пулове от много малки инвеститори за финансиране на големи покупки.
Бизнесът вървеше добре, но в края на 70-те г. г-н Мендик и сестрата на г-н Силвърщайн се разведоха и г-н Силвърщайн и г-н Мендик скоро се разделиха. Те наемат друг млад предприемач, който след това просто се казва, Джери Шпайер, за да помогне за разделянето на активите.
През 80-те години г-н Шпайер, г-н Мендик и г-н Силверщайн формират ядрото на екип от разработчици, които ще купуват и строят офиси, за да поемат бума от епохата на Кох. Те бяха ожесточено конкурентни, като всеки се опитваше да надхвърли другия с все по-амбициозни сделки. Парите всъщност не бяха важни, каза г-н Мендик на Том Шахтман, автор на „Небостъргащи мечти: Великите династии на недвижимите имоти в Ню Йорк“. Това беше просто начин за водене на резултат.
Г-н Силвърщайн вкарваше много по време на бума на 1980-те. Той притежаваше 13 сгради, които обхващаха 10 милиона квадратни метра офис площи в Манхатън; той сключи доходоносно финансово партньорство с JP Morgan; и той се забавляваше на яхтата си и заедно със съпругата си Клара стана плодовит набирател на средства за еврейски благотворителни организации. Чрез всичко това, г-н Силвърщайн запази висок обществен профил, председателствайки Управителния съвет на недвижимите имоти в Ню Йорк в продължение на няколко години, помагайки да се трансформира организацията от постоянна мрежа в политическа сила. И той помогна да се даде нов институт за недвижими имоти в Нюйоркския университет. Г-н Силверщайн преподава там всеки семестър; лекциите му са винаги само стоящи.
Това е сократично, каза Кен Патън, бивш президент на борда за недвижими имоти, който е председател на института Лари и Клара Силвърщайн. В типична лекция, каза той, г-н Силвърщайн ще представи затруднение - труден договор за наем или липса на зониране - и ще помоли студентите да се справят.
Г-н Силвърщайн трябваше да се справи сам със собствения си дял от задръствания от реалния живот. През 1981 г. той обявява амбициозна игра за изграждане на 7 World Trade Center, офис кула от два милиона квадратни метра на улица Vesey, между West Broadway и Washington Street, без наемател, нареден да наеме сградата. През 1986 г. в вестникарска реклама на цяла страница, която изобразява лекия г-н Силвърщайн като футболист, преминаващ в крайната зона, е разкрита самоличността на наемателя. Той също беше голям - инвестиционната банка Drexel Burnham Lambert.
Но късметът на г-н Силверстейн се промени, когато Дрексел се срина под скандал и лоши дългове. Седемте световни търговски центъра останаха почти 90 процента вакантни. В крайна сметка г-н Силвърщайн намери друга брокерска фирма Salomon Brothers, която да наеме помещението, но трябваше да плати толкова много, за да преустрои сградата, така че пенсионният фонд, който е собственик на ипотеката, беше ударен за допълнителни пари в замяна на голяма част от печалбата му .
Скоростта на парите скоро удари и други части от притежанията му. Търговски център на 34-ма улица беше изоставен. Жилищна сграда на 42-ра улица и 12-то авеню е задържана, а собствеността на 120 Broadway е предадена на неговия кредитор, JP Morgan. Тъй като компанията на г-н Силвърщайн е частна, никой извън нея не знае със сигурност колко тежко е бил наранен. Но източници на недвижими имоти казват, че г-н Силвърщайн е бил принуден да предаде много от своите сгради на своите заемодатели, оставайки да ги управлява.
Към 1998 г. обаче г-н Силвърстейн се завръща в играта за придобиване. Той купи офис сграда на 140 Broadway от Леона Хелмсли. Проектът за 42-а улица в далечния запад, който беше отпаднал от години, най-накрая беше завършен.
Междувременно г-н Силвърщайн започна да подготвя син Роджър и дъщеря Лиза, които да поемат компанията един ден. Г-жа Силвърщайн наскоро беше обект на дълга история на New York Times за дъщерите на разработчици, в която тя за първи път разказа историята за автомобилната катастрофа на г-н Силверщайн. Ще поемам ли повече отговорност от него? Да, каза тя.
Въпреки това хората, които са го виждали, казват, че г-н Силверщайн все още е пикант и се възстановява добре от инцидента си. Лари е млад 69-годишен, каза Джеймс Кун, изпълнителен директор в брокерската агенция за недвижими имоти Newmark and Company.
През последното десетилетие г-н Силвърстейн наблюдаваше как г-н Шпайер купува Рокфелер център и сградата на Крайслер и как г-н Мендик продава компанията си за 656 милиона долара - на, по ирония на съдбата, Стив Рот.
Сега е неговият ред. Ако Лари го получи, един човек, който познава както г-н Силверщайн, така и г-н Мендик, каза за сделката със Световния търговски център, Бърни няма да може да се погледне в огледалото.
